Ситуация на строительном рынке и прогнозы стоимости квадратных метров существенны для российской экономики. Ведь, как известно, стройка «кормит» 40 смежных отраслей, а качественное и доступное жилье для россиян входит в нацпроекты. Это условие вместе с льготной ипотекой стали своеобразным триггером для строительства жилья по всей стране. Кроме того, строительство - это рабочие места и создание инфраструктуры в населенных пунктах страны.
Закрывшиеся в период локдауна в первый год пандемии стройки в 2021-м показали существенный рост. По официальным данным, в России запущено в строительство свыше 40 млн кв. метров жилья, что почти на 70% больше, чем в 2020-м.
2021 год дал серьезный скачок цен на квартиры по всей стране. Виной тому резкое повышение строительных материалов. Как сообщал «Курьер.Среда», со ссылкой на вице-премьера российского правительства Марата Хаснуллина, в прошлом году в некоторых регионах кирпич подорожал на 40%, металл — на 70%, дерево — на 60%, а песок — аж на 100%. Увеличилась и стоимость рабочей силы после того, как произошел отказ от услуг мигрантов и их массовый отъезд за границу из-за коронавируса.
Это послужило поводом для роста цен на жилье. К концу 2021 года стоимость квадратного метра в среднем по России выросла на 22% и составила порядка 94 тыс. рублей. Кроме того, как отмечают эксперты, удорожанию жилья поспособствовала льготная ипотека, запущенная в 2020 году по программе с субсидируемой государством ставкой 6,5%. Но рост цен нивелировал льготные ипотечные проценты. Напомним, что льготная ипотека действует до 1 июля 2022 года, поэтому ждать снижения цены на рынке жилья (и прежде всего эконом-класса) до этой даты не приходится.
Так что цена квадратного метра в России, с большой долей вероятности, будет только увеличиваться. По мнению ряда экспертов, рост составит порядка 10-15% из-за подорожания стройматериалов и высокого уровня инфляции. А в Новосибирской области новый год начался с ажиотажного спроса на жилье — квартир для продажи не хватает, что сказалось на небывалом росте цен.
Для кого устанавливают норматив стоимости жилья
В 2022 году предсказывают резкое подорожание — вплоть до 100% - нормативной стоимости квадратного метра. На этом показателе может отразиться решение Минстроя о пересчете норматива стоимости жилья, который применяется для определения размера социальных выплат из федерального бюджета некоторым категориям граждан на приобретение или строительство жилья, при переселении из аварийных домов и при реализации программы обеспечения жилыми квадратами молодых семей в возрасте до 35 лет, а также военнослужащим, многодетным семьям, фронтовикам и сиротам.Минстрой ежегодно определяет среднюю рыночную цену квадратного метра жилья. В первом полугодии 2021 году она составляла в среднем по стране 49 173 рубля согласно приказу «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по РФ...». При этом по каждому из 85 субъектов устанавливается своя стоимость — от 78 180 рублей в Бурятии до 31 500 рублей в Дагестане. Во втором полугодии прошлого года нормативная стоимость квадрата в Бердске равнялась 53 000 рублей. И эту цифру, конечно, некорректно сравнивать с реальной ценой квартир, которые покупают как в бердских новостройках, так и на вторичном рынке.
Сумма рассчитывается ежеквартально в соответствии с п.13 Правил предоставления соцвыплат на приобретение либо строительство жилья и их использования в рамках госпрограммы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Программа рассчитана на 2017-2025 годы.
В 2022 году программа предусматривает финансирование в размере 3,3 млрд рублей (на 1 млрд больше, чем в 2021-м), с 2023-го по 2025 год — по 3,5 млрд рублей. Программа предусматривает увеличение годового объема ввода жилья до 120 млн кв. метров в 2024 году (в 2022-м — 104 млн, в 2023-м — 112 млн квадратов). В 2022 году в России по программе планируют расселить 1,3 кв. метров непригодного для проживания жилья, а в следующие три года — по 5 млн.
Одна из целей программы - снизить отношение средней стоимости квартиры площадью 54 кв. метров к среднему годовому денежному доходу семьи из трех человек до 2,3 в 2025 году.
Норматив не дотягивает до рыночных реалий
Компания «Этажи» провела анализ средней стоимости жилья в Бердске на начало 2022 года. Больше других за прошлый год подорожали 3-комнатные квартиры — на 44%, а самыми дорогими остаются квадратные метры в 1-комнатных.1-комнатные - 76 248 рублей за кв. метр (повышение цены на 19%)
2-комнатные - 71 629 рублей за квадрат (рост 15%)
3-комнатные - 67 211 рублей (44%)
Пансионат/студия - 49 626 рублей (22%)
4-комнатные - 65 864 рублей (9%).
В декабре 2021 года средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Бердске оценивалась в 77 905 рубля. Отмечается, что по сравнению с ноябрем рост цен составил 8%.
Перед Новым годом больше всего покупатели в Бердске интересовались квартирами в Микрорайоне — 223 запроса. Там средняя цена квадрата 67 580 рублей. Большой интерес вызывало жилье в Речкуновской зоне отдыха (205 запросов), где в среднем предлагают по 75 189 рублей за кв. метр. Квартиры в центре Бердска запрашивали 188 раз (средняя цена 66 078 рублей), в Красном Соколе - 63 333 рублей (51 запрос), в Северном микрорайоне - 72 552 рубля (41), В микрорайоне Космическом — 84 536 (42), на территории бывшего Бердского санатория — 72 711 рублей (35), в военном городке — 70 576 рублей (9), в Южном микрорайоне — 69 937 рублей (8).
Понятно, что существующие нормативы никак не отвечают реальным ценам на рынке недвижимости. Поэтому в Бердске, например, только один застройщик участвует в торгах по предоставлению квартир для детей-сирот. Крупнейший бердский предприниматель Виктор Голубев в конце 2021 года продал мэрии 21 квартиру для этих целей по цене 53 000 рублей за квадрат. В среднем однокомнатная квартира площадью чуть больше 30 кв. метров обошлась бюджету в 1,6 млн рублей. Как сообщал «Курьер.Среда», жилье сироты получат в новостройке на месте заброшки Минобороны — Голубев выкупил у военного ведомства две замороженные 15 лет назад 5-этажки за 61 млн рублей и построил дома. За квартиры для детей-сирот в общей сложности бизнесмену заплатили из бюджета 33 млн рублей.
Один из крупнейших бердских застройщиков «СтройРегионСервис» отказывается от участия в подобных аукционах из-за крайне низкой стоимости квадратного метра по нормативу. Как рассказывали в руководстве строительного холдинга, по госпрограммам необходимо не только возвести стены, но и оснастить квартиры сантехникой, электроплитой, смесителями, сделать ремонт, что влечет удорожание работ.
Голубев нашел еще один способ участия в госпрограммах, в частности по расселению ветхого жилья. Как сообщал «Курьер.Среда», предприниматель впервые в Бердске внедрил своего рода реновацию: он выкупил квартиры в старой двухэтажке на ул. Ленина, снес ее и начал строительство 9-этажного дома, в котором предоставит квартиры жильцам снесенного жилого здания. Но это единичные случаи для Бердска. Активно включилась в реновацию пока только Москва.
Цену квадратного метра подняли
Чтобы как-то выровнять ситуацию, строители обратились в Минстрой и в Совет федерации с предложением изменить нормативную стоимость квадратного метра в России, чтобы приблизить его к реальной жизни. Министерство согласилось и подготовило проект приказа о нормативе на первое полугодие 2022 года. Документ размещен в декабре прошлого года на портале проектов нормативных правовых актов.Новые показатели впервые определены по новой методике, которую Минстрой утвердил в октябре 2021 года. По ней расчет средней рыночной стоимости одного квадратного метра производится на основании средневзвешенной цены квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном и вторичном рынках жилья в регионах. В проекте указано, что норматив стоимости квадрата в среднем по регионам вырос на 31,57% по сравнению с текущими показателями.
Лидерами по удорожанию норматива являются Москва – 98%, Республика Тыва – 76%, Республика Адыгея – 75%, Санкт-Петербург – 74%, Республика Татарстан – 60%, Краснодарский край – 58%, Калининградская область – 55%, Нижегородская область – 53%, Астраханская область – 52%, Ярославская область – 50%, Орловская и Тульская области – 48%, Иркутская область – 47%, Архангельская, Московская области – 45%.
Если норматив цены одного квадратного метра жилья по России во втором полугодии прошлого года составлял в среднем 55 720 рублей, то на первые 6 месяцев 2022-го рекомендуемый размер увеличили до 70 599 рублей — почти на 27%.
Национальное объединение строителей (Нострой) подготовило свои предложения на основе анализа рынка недвижимости с учетом подорожания стройматериалов. Ведь во многих регионах нормативная стоимость не покрывает разрыв с рыночной ценой жилья. А поэтому субсидий, которые выделяют из бюджета для приобретения квартир определенным категориям россиян, просто не хватает на покупку квартиры.
Какой норматив стоимости квадратного метра на 2022 год предлагает Минстрой: Москва - 265 805 рублей, Московская область -108 488, Санкт-Петербург - 162 963, Севастополь - 91 274, Татарстан - 96 108, Тыва - 95 636, Новосибирская область - 68 319, Якутия - 106 441, Приморский край - 116 409, Хабаровский край - 106 887, Амурская область - 100 955, Магаданская область - 95 747, Сахалинская область - 116 554, Еврейская автономная область - 97 737, Чукотский автономный округ - 97 737, Челябинская область - 50 289, Марий Эл - 47 967, Мордовия - 46 394, Брянская область - 44 178, Крым - 82 734, Чечня - 51 302, Ингушетия - 42 184 рубля (это самая дешевая нормативная стоимость квадратного метра жилья в России).
При этом каждый регион и даже муниципалитет на основании рекомендаций Минстроя ежеквартально устанавливает свою стоимость квадратного метра. Делает это и мэр Бердска.
Денег дадут больше или сократят участников
По официальным данным, в 2021 году в списке участников программы на получение соцвыплат в Новосибирской области значится 1406 молодых семей — с учетом всех муниципальных образований региона. В прошлом году 65 молодых семей в регионе использовали субсидию на приобретение жилья. А было утверждено в списке на год 68 получателей. Федеральный бюджет в 2021 году выделил региону на меры поддержки молодым семьям около 22 млн рублей, региональный бюджет вложил 54 млн.С 2015 по 2021 годы в рамках программы «Обеспечение жильем молодых семей в Новосибирской области» государственную поддержку на улучшение жилищных условий получили 749 молодых семей. За 6 лет минстрой Новосибирской области заключил соглашения с администрациями 35-и муниципальных образований региона, жители которых могут стать участниками программы. Программа по оказанию помощи молодым семьям региона будет продолжена в 2022 году. Планируется, что на эти цели направят 74,6 млн рублей. Вероятно, что с учетом повышенного норматива стоимости квадратного метра денег дадут больше. В противном случае придется сокращать число участников программы.
Таких цен в Бердске никогда не было!
На рынке недвижимости Бердска в начале 2022 года продолжается ажиотаж, начавшийся в 2021-м. По словам риэлторов, в городе не хватает квартир на продажу, а у людей есть деньги, чтобы покупать жилье даже за 100 000 рублей за квадратный метр.- В среднем квадратный метр в Бердске сейчас стоит порядка 70 000 рублей без отделки, а с отделкой доходит до 100 000. Например, квартиру в новостройке площадью 63 квадрата выставляют за 6 млн. В частности речь идет о домах «СтройРегионСервиса» на улицах Звездной и Первомайской. Таких цен никогда не было! И в 2022 году эта тенденция продолжается, - рассказала «Курьер.Среда» 12 января руководитель одного из местных агентств недвижимости.
Резко подорожал и вторичный рынок жилья. Например, квартиру площадью 28 квадратов в хрущовке «отрывают с руками» за 2,6 млн рублей.
- Когда цены на хрущовки перевалили за 2 млн рублей, мы были просто в шоке! Всегда они стоили полтора миллиона. На сегодняшний день в Бердске не хватает квартир, потому что люди набрали дешевых ипотек — по две и по три. А сейчас идет тенденция к тому, что заемщики не могут выплатить кредит и выставляют квартиры на продажу: взяли за 2 млн, выставили за 3. Очень много квартир, находящихся в залоге у банка, - люди не в состоянии платить ипотеку и обращаются к риэлторам. Очень много работы у нас. Но за ценами мы не успеваем. При этом спрос на жилье ажиотажный. Никакой стагнации на строительном рынке нет, - констатирует директор АН.
По ее словам, СРС перед новым годом распустил отдел продаж, поскольку застройщик продал все. А в 2022 пересчитает стоимость квадрата с учетом удорожания стройматериалов. Как считает риэлтор, нормативная стоимость квадратного метра никак не влияет на рынок недвижимости. И даже повышенная цена квадрата (в Новосибирской области до 68 тыс. рублей) не соответствует рыночным предложениям.
- Квартир не хватает, цены взвинчивают. Для молодой семьи, которая с горем пополам может взять ипотеку, цены просто неадекватные. Если за 1,5 млн рублей они еще могли себе позволить 1-комнатную. То сейчас эту квартиру они будут брать за 2,6 млн. А значит, рассчитаются за нее они не за 15 лет, а за 30. Такая же история творится и в Новосибирске, и в Искитиме, и по всему региону, - рассказала руководитель бердского агентства недвижимости.
Продали новостроек на 150 млрд рублей
По официальным данным, в Новосибирской области за 2021 год сдано более 1,6 млн кв. метров жилья, что на 16% больше прошлогодних показателей. - Большой объем построенного жилья – это показатель здоровья строительной отрасли Новосибирской области. Несмотря на пандемию, повышение стоимости строительных материалов и нехватку рабочей силы из ближнего зарубежья, строительный комплекс региона развивается, мы не просто вводим намеченный объем жилья, но и работаем на перспективу, – сообщал бывший глава регионального минстроя Иван Шмидт.По его словам, в ближайшие годы предстоит большая работа по наращиванию объемов строительства жилья. Начиная с 2029 года регион намерен вводить в эксплуатацию не менее 2,6 млн кв. метров нового жилья ежегодно. Такую задачу поставил президент РФ перед Новосибирской областью.
Свою лепту в общеобластные цифры внес и Бердск. По официальной информации управления градостроительства, за 2021 год в городе выданы разрешения на ввод в эксплуатацию 12 жилых домов. Это блочные двухэтажные дома в микрорайоне Раздольном (застройщик «ВМСтрой»), высотка на ул. Кутузова (Виктор Голубев), 9-этажка в Южном микрорайоне («Квартал-С»), несколько домов на ул. Морской («СибАлмаз»), высотки на пересечении улиц Черемушной, Космической и Лунной («СтройРегионСервис»).
Суммарный объем продаж квартир в новостройках в Новосибирской области в 2021 году составил 140-150 млрд рублей. Максимальное число сделок приходится на отделы продаж самих застройщиков.
Элитное жилье за 1,3 млн за квадрат
Некоторые аналитики считают, что, наоборот, стоимость недвижимости упадет в связи со снижением спроса на ипотеку из-за повышения Центробанком ключевой ставки до 8,5%. Но большинство прогнозирует дальнейший рост.- Как бы ни старались застройщики субсидировать ипотеку, на рынок все равно будет «давить» высокая инфляция. Она способствует повышению себестоимости строительства, куда входит стоимость рабочей силы, которая дорожает, в том числе из-за сложностей с закрытием границ и оттоком мигрантов. Она подстегивает цены на стройматериалы и землю. Эти факторы никуда не денутся, поэтому снижения цен в ближайшем будущем ждать не приходится, - заявил «МК» Андрей Носонов, руководитель департамента ипотечного кредитования 3S Group.
Рост цен на недвижимость на вторичном рынке в конце прошлого года произошел во всех крупных городах России. При этом традиционно дорогая Москва оказалась лишь на 15-м месте, отдав пальму первенства Краснодару (рост 15,5%), Севастополю (свыше 11%) и Курску (почти 6%). Новосибирск оказался на 18-й строчке рейтинга, составленного «РБК-Недвижимости». В столице Сибири увеличение стоимости квадратного метра за месяц составило 3,8%, повысив его в среднем до 84 тыс. рублей. Рост стоимости выше 5% показали Сочи, Екатеринбург и Нижний Новгород. К ним приближаются Улан-Удэ, Ярославль, Липецк и Казань.
Эксперты называют повышение интереса к вторичке к началу 2022 года из-за изменения условий льготной ипотеки. Кроме того, покупатели недвижимости бросили взор на более дешевое жилье в ЖК и квартиры маленькой площади.
Новостройки же показывают куда более ошеломляющие цифры. В Сочи, например, квартиры от застройщика выросли за год вдвое, в Москве — на треть. В среднем по стране жилье в новостройках подорожало примерно на 30-40%. Особенно это ощутимо в крупных городах с населением более полумиллиона человек, в миллионниках средняя цена квадрата достигла 114-132 тыс. рублей. А в Краснодаре, теперь, как и в Москве, цена квадратного метра превысил 300 тыс. рублей. Как отмечают эксперты, россияне выбирают курортные города в условиях закрытия границ и для проживания, и для вложения инвестиций. В столице квадратный метр недвижимости в новостройках сейчас стоит в среднем около 326 тыс. рублей, в Новой Москве — примерно 208 тыс.
Цена на элитное жилье в Москве по итогам 2021 года достигла 1,2 млн рублей за квадрат, в 2022-м она превысит 1,35 млн.
По мнению вице-президента блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» «Сбера» Владимира Ситнова, в 2022 году подорожание квартир в новостройках продолжится, но темпы роста замедлятся. Жилье в России дешевело только в кризисные годы — в 1998, 2008 и 2014-м.
Как отмечают эксперты, к концу 2021 года упал спрос на бюджетное жилье.
- Ситуация останется прежней в начале 2022 года, так как рынок недвижимости инертен, и резкого снижения цен наблюдать мы не будем. Но поскольку спрос сократился, то продавцы будут вынуждены снизить цены. По моим прогнозам, это будет происходить в течение всего первого полугодия, если правительство не пересмотрит условия кредитования, — цитирует «Секрет фирмы» владельца АН «Авеню-МСК», управляющего компанией «Ма-Трёшка» Вадима Богача.
По его словам, если проследить тенденции на рынке жилья экономкласса в 2020–2021 годах, то становится очевидным: снижение ипотечной ставки на покупку жилья на первичном рынке подстегнуло продажи и на вторичке. Вместе с тем, он отмечает в целом снижение спроса на покупку жилья.